商业地产资产支持证券产品投资退出路径及合同条款存在的风险。

商业地产资产支持证券产品属于“类 REITS”。房地产信托投资基金（Real EstateInvestment Trusts,REITS），是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资人的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资人的一种信托基金。 与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的 REITS在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITS既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。 有一个大型商业地产资产支持专项计划产品，项目底层为估值30亿元的在运营商业地产资产，专项计划总规模26亿元，期限内标的商业地产资产的经营性现金流对优先级利息的保证倍数远低于1，无法覆盖优先级利息，主要依靠担保人集团公司通过集团内部资金调配以保障支付优先级期间收益。换言之，这个类 RBITs产品发行时就存在的两个问题是项目抵押率过高、期间现金流无法全额覆盖项目募集资金的期间收益。