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2次播放2020-10-04发布

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房屋买卖合同的效力认定，配偶一方处分权及是否构成表见代理本案的争议焦点为案涉房屋买卖合同的效力问题。第一，庭审查明的情况看，原、被告签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，第三人主张确认合同无效的主要理由是原、被告规避第三人签订买卖合同，第三人不同意、未追认，这与签订合同后两日内被告与第三人共同将案涉房屋一楼正在经营的服装店门面交付原告的事实明显不符，第三人显然知晓并同意房屋买卖，故第三人的该项主张与查明的事实不符，不予采纳。第二，从一般人的认知水平看，案涉房屋登记在被告名下，被告作为主要家庭成员与原告签订房屋买卖合同，与第三人共同交付第三人经营的一楼门面，原告有足够的理由相信并认可被告能够代表家庭出售房屋。因此，被告的行为构成法律上的家事代理，其行为后果应由被告与第三人共同承担。从合同履行情况来看，原告支付了合理的对价，被告与第三人履行了房屋权属证书及一楼房屋的交付义务，于原告而言，已构成法律上的善意取得，虽然未完成物权变更登记，但是不影响原告主张权利。第三，关于原告购买房屋的资格问题，也是评判本案房屋买卖合同效力的主要问题。根据《中华人民共和国土地管理法》和最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》的规定和精神，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同无效。案涉房屋可自由出售，原告户口虽未在社区居委会，但同样具有购买案涉房屋的资格，原、被告签订的房屋买卖合同并不违反法律和行政法规的强制性规定。第四，案涉房屋购买人是原告还是其子的问题。从原、被告双方签订的合同主体看，原告是作为买受人身份签订的买卖合同，案涉购房款虽是其子实际出资，但被告出具收条是收到原告的购房款，充分说明被告认可原告的购买者身份。按照法律规定，民事法律行为可以委托他人代理，原告之子代理购买房屋并实际出资，不违反法律规定，相应权利义务应由原告承受。原告向法院主张合同有效并要求被告协助过户，亦能说明原告购买房屋之身份，法院对原告作为案涉房屋买卖合同的买受人身份予以确认。综上，原、被告签订的《房屋购买合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。第三人作为案涉房屋的共有权人，应当与被告履行腾退房屋及协助过户义务。 #房产律师 #房屋纠纷 #律师 #房产咨询

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