（深度）用2个指标观察房价合理了么？

#房价 #房地产 #房价收入比 #租金回报率 #买房 【视频文稿】文稿参见账号简介 【共性问题回复】知道讲房子讨论会比较激烈，看了一遍评论，真的是捅了马蜂窝了，大家可以把重点放在房子分析的思路上，观点不同很正常，因为假设的不同结论是完全不同的，比如对中国未来经济发展有没有信心。共性的问题和质疑回复我整理在下面了。第一，我看还有人拿人口流出的城市反驳我，那我再强调一遍，我说的是人口流入有新兴产业支撑的核心城市，视频里我强调了无数遍了。还有人说我没考虑人口因素，上期视频里核心就是探讨人口，上期还讨论了竣工、新房销售、新开工、供地等供需因素，建议看看那个。第二，有朋友说用人均收入不合理，应该用中位数。中位数肯定更合理的，但影响没有那么大。至少从统计局数据来看，差距不大，2025年中国城镇人均可支配收入5.6万，中位数5.1万。很多数据的中位数没有，所以就都用平均数了。第三，有些朋友可能认为我自己买了北京的房子，所以立场有问题。首先中国城镇自有住房的比例是超过70%，大部分人都有房子。另外我说房价合理了，我也没好处啊，又不是我说合理了房价就能反弹了。所以可以不认同我的观点，但不必怀疑我的立场。第四，有的人说房子要折旧没考虑，想到这个的其实很好，但我其实是考虑了的，我假设核心城市房租增长略高于通胀，具体房子因为变旧低于通胀，另外翻建以后房租能跳涨，翻建成本能摊销到每年里，有一大堆讨论和假设。另外还有土地到期的问题，老房翻建的问题，因为要讨论的太多了，所以单独做了一期，下期就是。第五，有些朋友认为未来通胀和房租的假设有问题，这个是质疑到点子上了，也是比较专业的，这个下期会讲假设原因，但是既然是假设就没法证明是对是错，这也是不同观点的来源。其实核心是对中国未来有没有信心的问题，觉得中国是像美国还是像日本。第六，numbeo的数据有些也有问题，比如日本的租金回报率有些低估，网站每个城市的数据也就几十条数据源，但我也没别的数据渠道了，而且不同渠道的数据我担心口径不一样，更没有可比性，就用的numbeo的数据。 【内容简介】中国房价截至2026/3，相比2021年高点已经跌了40%。从房价收入比来看，中国房价合理了么？从租金回报率来看，房价跌到位了么？相比美国、日本等国家，中国房价泡沫很大是真的么？跟国债、红利基金相比，投资房子有吸引力么？