
#房价 #房地产 #房价收入比 #租金回报率 #买房 【视频文稿】文稿参见账号简介 【共性问题回复】知道讲房子讨论会比较激烈,看了一遍评论,真的是捅了马蜂窝了,大家可以把重点放在房子分析的思路上,观点不同很正常,因为假设的不同结论是完全不同的,比如对中国未来经济发展有没有信心。共性的问题和质疑回复我整理在下面了。第一,我看还有人拿人口流出的城市反驳我,那我再强调一遍,我说的是人口流入有新兴产业支撑的核心城市,视频里我强调了无数遍了。还有人说我没考虑人口因素,上期视频里核心就是探讨人口,上期还讨论了竣工、新房销售、新开工、供地等供需因素,建议看看那个。第二,有朋友说用人均收入不合理,应该用中位数。中位数肯定更合理的,但影响没有那么大。至少从统计局数据来看,差距不大,2025年中国城镇人均可支配收入5.6万,中位数5.1万。很多数据的中位数没有,所以就都用平均数了。第三,有些朋友可能认为我自己买了北京的房子,所以立场有问题。首先中国城镇自有住房的比例是超过70%,大部分人都有房子。另外我说房价合理了,我也没好处啊,又不是我说合理了房价就能反弹了。所以可以不认同我的观点,但不必怀疑我的立场。第四,有的人说房子要折旧没考虑,想到这个的其实很好,但我其实是考虑了的,我假设核心城市房租增长略高于通胀,具体房子因为变旧低于通胀,另外翻建以后房租能跳涨,翻建成本能摊销到每年里,有一大堆讨论和假设。另外还有土地到期的问题,老房翻建的问题,因为要讨论的太多了,所以单独做了一期,下期就是。第五,有些朋友认为未来通胀和房租的假设有问题,这个是质疑到点子上了,也是比较专业的,这个下期会讲假设原因,但是既然是假设就没法证明是对是错,这也是不同观点的来源。其实核心是对中国未来有没有信心的问题,觉得中国是像美国还是像日本。第六,numbeo的数据有些也有问题,比如日本的租金回报率有些低估,网站每个城市的数据也就几十条数据源,但我也没别的数据渠道了,而且不同渠道的数据我担心口径不一样,更没有可比性,就用的numbeo的数据。 【内容简介】中国房价截至2026/3,相比2021年高点已经跌了40%。从房价收入比来看,中国房价合理了么?从租金回报率来看,房价跌到位了么?相比美国、日本等国家,中国房价泡沫很大是真的么?跟国债、红利基金相比,投资房子有吸引力么?