这两天万科债务展期的影响越来越大，我才想起来去年我还发过关于万科的视频。 视频发在去年的6月底，核心观点就是万科的投

这两天万科债务展期的影响越来越大，我才想起来去年我还发过关于万科的视频。 视频发在去年的6月底，核心观点就是万科的投资主要还是要看房价，而不管是在去年我发视频，也就是24年6月份的时候，还是在今年现在，25年12月份的时候。我对房价的预期都不觉得乐观。 原因很多，你随便一搜就能看到各种分析，我就不啰嗦了，但有意思的是，总有一批人，无论是投资房产的还是持有地产股的，始终不愿面对现实。 他们手里那根“救命稻草”无非是：房地产在中国经济里地位太重，国家不可能不管；中国经济想回暖，还得靠房地产。 关于这个观点，我之前直播的时候无数次讲过的，不要有幻想，政策已经说的很明白了，叫稳房价，能稳住就算是达成目标了。 中国经济未来的增长，绝不可能再依赖房地产。不然为什么“十五五”反复强调“新质生产力”，却不提房地产？所有跟你说“房地产不起来经济就好不了”的大V或专家，直接当骗子处理就行。 房价到什么位置才算是比较有性价比呢？有一个比较通用的指标是租售比，什么时候，一年的租金能有房价的三十分之一，那就勉勉强强算是合理的价格了。对应的是3%的租金收益率，比存银行的利息高一点，足够抵御未来可能的租金下滑。 当然，这是合理价格，这个价格自住就不用犹豫了，作为投资的话，性价比依然不高。 往后看，我觉得能活得好、甚至活得久的房企，大概有两种模式： 第一种，是债务已经处理干净、轻装上阵的。以后就老老实实拿地、盖楼，赚个辛苦钱。但这类企业因为不能疯狂加杠杆，资产收益率会偏低。想提高利润，就得真正把产品做好——不仅是质量，还包括户型设计、房屋质量、得房率、物业管理、社区服务……全面升级。 你们有空真该去看看现在的新楼盘，得房率突破100%的都有了，会所、管家全配齐。相比之下，前些年那些得房率70%还抢破头的房子，已经跟不上时代了。我提前预测一下：未来5到8年，影响房企毛利率的关键指标会是“售罄率”——就像快消品行业一样。 第二种模式，是自己不拿地、不持有重资产，只专注代建和运营。现在有很多盖到一半的房子，政府可以委托这种公司去盖。或者就干脆是运营商业地产，靠管理和服务赚持续性的收入，这种模式资金压力小，或许会活得更从容。 以上，就是我对房地产行业的整体判断，我说清楚了吗？ #万科 #房地产 #房价 #金融 #理财